亚豪机构近日发布的最新数据显示，9月，北京住宅市场预计将有9个项目入市，其中包括一个纯新盘和8个老项目后期。业内人士认为，这也成为历年“金九银十”当中最为黯淡的开局。不过，伴随着北京市住建委公布了389个在途项目，并督促其尽快入市后，一大批核心区的项目开始浮出水面，也将在未来缓解供应压力。北京青年报记者了解到，已经近10年没有新项目问世的北三环板块再添新盘，项目位于北土城元大都公园对面，对外经贸大学西侧，案名为远洋一品书院；三环内城别墅项目玺萌壹号院也正式亮相。此外，泰禾收购的慈云寺桥项目、中骏内城的天宸项目等都可能在年底前入市。

      9月只有9个新盘

      “金九银十”一向是楼市销售的重要节点，但今年的“金九”恐怕将更像“铜九”。亚豪机构的数据显示，2017年9月，北京住宅市场预计将有9个项目入市，其中包括北京城建·龙樾西山一个纯新盘，以及包括紫金印象、首开龙湖天琅、万科城市之光·翡翠四季等在内的8个老项目后期。这也成为历年“金九银十”当中最为黯淡的开局。

      亚豪机构市场总监郭毅分析认为，纯商住宅项目入市量的不足，自去年开始就初现端倪，去年9月北京住宅市场34个入市项目当中，纯商住宅项目仅有13个。而今年调控收紧，以及商办“限购”之后，北京住宅市场的供应“低迷”也成为常态。前8个月预售项目数量月均仅13个，而今年的9月也将成为史上最为黯淡的“金九”。

      从供应特征来看，9月预计入市的9个项目当中，别墅项目占据5席，另外还有一个普宅、别墅混合居住项目。

      郭毅分析认为，在限价未能完全放开的前提下，低单价、大面积的别墅类产品仍是“更容易”取证的项目，这也仍将是近期市场供应的主要特征。不过随着“过线”项目的出现，单价超过8万元的高端项目也将纷纷整装，进入取证排队阵列，预期未来8万+项目入市量也将逐渐增加。除此之外，自今年年初开始，大量“限房价”且执行“90/70”的住宅地块出现，这些地块面临“高成本、低售价”的利润压力，因此加快周转将成为企业共识。预计从四季度开始，这类中小户型的“限价”项目也将逐渐开启供应。

      三个原因让供应陷入低谷

      之所以“金九”供应严重缩水，郭毅认为主要在于以下三点。首先，去年土地市场当中，住宅用地尤其是纯商住宅用地出现成交低谷，这也成为今年供应市场无力破局的根本原因。

      另外，自去年开始对于住宅预售许可取得的严格管制，“8万元”红线使得取证项目量严重受限。虽然自8月份开始“8万元”的价格红线已逐渐放开，出现了一批包括昆仑域、中国玺、北京金茂府在内的“过线”项目取证。但是在整体房价水平仍处于严格管制的背景之下，供应取证完全放开的可能性较小，一些“地王”新盘仍将处于排队取证的通道内。

      除此之外，今年的市场调控中对于二套房认定，以及信贷方面的调整，对于二手房市场的打击尤为明显。北京二手住宅成交已连续三个月低于1万套，而今年最高成交量的3月份成交曾高达近2.6万套。进入8月份之后，截至28日，二手住宅成交仅6331套，相比去年同期减少70%。二手成交的衰减使得“卖一买一”客群新增购置需求大量受限，新盘取证受限，老项目入市动力不足——由此郭毅认为，今年北京住宅市场“金九银十”盛况难现。

      高端项目购房人热情不减

      尽管调控严厉，但由于供应有限，导致市场对于高端住宅的需求依旧存在。

      据北青报记者了解到，在过去的两年间，因北京供地向西南方向倾斜，在地价的衬托下诞生槐房西路等新兴高端居住区。所以，一直不被看好的丰台板块成为了北京豪宅的主要供应区，云集了北京金茂府、懋源钓云台、夏家璟岳、招商中国玺、华润昆仑域、葛洲坝地产的樊家村地王、泰禾西府大院、龙湖西宸原著等。

      “其实大部分业主的置业是被动的，尤其在新房市场。企业也是如此，政府土地供应在哪里，消费者的置业就只能选择在哪里”，业内专家直言。

      即使面对非传统高端区域的南城，8月初的北京金茂府、昆仑域、中国玺分别以95000元左右的均价开盘，而且都取得了很好的业绩，足见高端客户对品质住区的渴望。

      伴随着北京市住建委公布了389个在途项目，并督促其尽快入市后，一大批核心区的豪宅项目浮出水面。例如近日北青报记者了解到，已经近10年没有新项目问世的北三环板块再添新贵，项目位于北土城元大都公园对面，对外经贸大学西侧，案名为远洋一品书院。

      不仅如此，据了解，泰禾地产此前在慈云寺桥收购的项目也将入市，预计价格在15万元/平方米。

      郭毅认为，豪宅市场的走俏，一方面是由于置业升级的需要，另一方面又与国家限制海外投资，资本回流国内市场有关。据了解，远洋一品书院项目体量并不大，全盘总货量只有218套，属于精品社区，预计销售周期三年。目前开盘价格还未确定，周边的二手房价格在12万到15万之间。

      伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，从最近的成交数据来看，近期北京房地产市场仍然处在低谷之中。但北京楼市还是发生了一些变化，一些新房项目的购房人开始重回售楼处，二手房的咨询量也开始增多。可见，快速降温并触底之后，北京楼市已经止跌企稳。不过，胡景晖也表示，由于今年北京楼市调控的力度大、决心强，从严从紧的楼市调控政策短期内松动的可能性不大，在政策的作用下，市场即使回温其幅度也将比较有限。